原告,XX，女，43岁，汉族，个体，现住赤峰市松山区。

委托代理人XX1，内蒙古乐民律师事务所律师。

被告,B，女，60岁，汉族，退休工人，现住赤峰市松山区。

被告,C，女，37岁，汉族，教师，现住赤峰市松山区。

被告,XX公司。

住所地：赤峰市红山区。

法定代表人XXX，经理。

第三人,XXX。

住所地：赤峰市新城区大明街赤峰市人防办对过。

负责人XXX，行长。

委托代理人E1，内蒙古大川律师事务所律师。

原告XXX与被告B、C、XX公司、第三人XXX所有权确认纠纷一案，本院于2014年7月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XX的委托代理人XX1、被告B、被告C、第三人XXX的委托代理人E1到庭参加诉讼，被告XX公司经本院公告传唤逾期未派员到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已缺席审理终结。

原告XX诉称，2012年6月19日，原告以258000元的价格（已付200000元）购买了被告B位于松山区小桥路北XX房屋一处，同日原告立即搬入该房屋居住。原告多次要求被告B协助过户，被告B以种种理由推托。经查上述房屋系被告B从被告C处购得，被告C从XX公司购买的。XX公司于2003年11月13日变更为XX公司，2005年12月6日XX公司被赤峰市工商局吊销营业执照。原告购买的上述房屋因XX公司以其自有房产的名义违法抵押给第三人红山区XX银行，导致该房屋不能办理房屋产权登记。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求确认松山区小区路北XX房屋归原告所有。

被告B辩称，C购买了松山区小桥路北XX房屋后，将房屋转让给她，她又将该房屋转让给XX。此房屋现应归原告XX所有。

被告C辩称，她父亲原某代她购买了松山区小桥路北XX房屋，后她父亲又代她将该房屋转让给B，现B将房屋转让给原告XX，此房屋现应归原告XX所有。

被告XX公司未出庭亦未提交书面答辩。

第三人XXX述称，原告与XX公司没有合同关系，不是本案适格主体。XX公司分别于1998年9月24日、12月3日，以其开发的赤峰市松山区鸭子河路建鑫房XX从西向东1-4单元和5-6单元的楼房（原告购买的涉案房屋原为621号，在抵押范围之内）提供抵押向答辩人借贷款，并办理了他项权登记，现在贷款本息没有还清，抵押关系依法不能解除。XX公司将涉案房屋与C签订购房协议书后，又将涉案房屋抵押给第三人E并办理了他项权登记，第三人E基于不动产抵押权善意取得的规定享有该部分抵押房屋的抵押物权。由于C在购买涉案房屋时，没有依据《房地产管理法》的规定到房产部门办理产权登记，没有产生房屋产权由XX公司转移给C的物权变动的后果。基于此，XX公司此后将涉案房屋向第三人抵押时，第三人因信赖房产管理部门物权登记即涉案房屋产权登记在XX公司名下，并依法办理了他项权登记，符合不动产抵押权善意取得的规定，依法应享有抵押物权。即使C是在XX公司将涉案房屋抵押给第三人前与之签订的购房协议书，但对第三人而言，根本不知也不可能知道XX公司已将与C签订购房协议的房屋用来抵押，况且抵押行为办理了他项权登记，因此，根据不动产登记公信力的原理以及《物权法》106条的规定，第三人依法取得涉案房屋的抵押权。原告XX因此受到的损失应向其出售方主张赔偿。故原告XX主张涉案房屋的所有权不能得到法律的支持。B与原告XX间对设有抵押权的房屋的转让行为无效。综上，原告主张涉案房屋的所有权于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，1997年6月3日，赤峰XX卫生材料有限公司与赤峰XX公司签订联合开发商品住宅楼协议书，赤峰XX卫生材料有限公司以土地投资，赤峰XX公司投入现金，联合开发位于赤峰市松山区鸭子河路南段西XX建鑫房XX。1997年7月份开始，赤峰XX公司便将部分在建XX的商品住宅楼预售。1998年9月24日，赤峰XX公司隐瞒了部分商品住宅楼已经预售的事实，与XX国XX的分支机构XX国XX北城分理处签订了《房地产抵押合同》，将赤峰市松山区鸭子河路南段西XX建鑫房XX建筑面积为5464.51㎡的商品房抵押贷款，抵押期限为12个月。1998年12月3日，赤峰XX公司又一次隐瞒了部分商品住宅楼已经预售的事实，与第三人XXX的分支机构XX国XX北城分理处又签订了《房地产抵押合同》二份，分别用赤峰市松山区鸭子河路南段西XX建鑫房XX建筑面积为9472.16㎡和2677.09㎡的商品房抵押贷款，抵押期限为12个月和6个月。1999年赤峰市松山区鸭子河路南段西XX建鑫房XX竣工。1998年10月12日，赤峰XX公司隐瞒已经将赤峰市松山区鸭子河路南段西XX建鑫房XX抵押的事实，将位于赤峰市松山区鸭子河路南段西XX建鑫房XX1栋232室出售给本案被告C交清了63000元购房款，赤峰XX公司为原告C出具了购房款收据，赤峰XX公司将该房屋交付给C父亲原某。C父亲原某于2001年1月15日与被告B签订了房屋买卖契约将松山区小桥路北XX（原合同XX为6单元，房号为621）出售给B，合同约定房屋连同小房价款为人民币69882元，合同签订后B实际占有并入住该房屋。对此C予以认可。2012年6月19日B与原告XX签订了房屋转让协议，约定将该房屋以258000元的价格出售给原告XX，原告已给付B房款200000元，约定剩余房款58000于过户当日给付B。由于赤峰XX公司将上述房地产抵押给第三人XXX的分支机构XX国XX北城分理处进行贷款，致使XX至今未能办理该房屋产权登记。原告XX遂向人民法院起诉，请求确认位于赤峰市松山区小桥路北XX房屋归其所有。

另查明，赤峰XX公司于2003年11月13日经工商行政管理机关登记变更为被告赤峰XX公司，2005年12月6日，被告赤峰XX公司因未年检，被赤峰市工商行政管理局吊销营业执照。

上述事实，有原告XX、被告B、被告C和第三人E的陈述，购房协议书及收据、房屋买卖契约、房屋转让协议，第三人XXX出具的房地产抵押合同、单位房屋它项权登记申请表、预售房屋合同书、赤峰市松山区振兴办事处小桥社区居民委员会的证明等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为，赤峰XX公司将其开发建设的位于赤峰市松山区小桥路北XX出售给C，当时C已经交清了购房款，赤峰XX公司已将房屋交付给C，应确认双方之间形成了商品房预售合同，尽管该房屋在出售给C时已经抵押给第三人XX国XX的分支机构XX国XX北城分理处，但因为C在购买商品房时不存在过错，该合同不违反法律法规的强制性规定，并已实际履行，因此C依法属于善意第三人，且C已经交付了全部购房款，并已经实际占有使用该房屋，依法应确认C已经取得了房屋所有权。后C父亲原某代C将房屋出售给B，对此C表示认可，应认定C父亲原某代C与B签订的房屋买卖契约成立。B与原告XX签订了房屋转让协议，对此B亦表示认可。应认定该房屋转让协议成立并有效。至于赤峰XX公司与第三人XXX之间的抵押合同因该房屋已经交付给C，并已经由C占有使用，后该房屋转让给B，B实际占有使用后，又将该房屋转让给原告XX，现XX实际占有并使用该房屋。因此，该抵押合同已经不能实际履行，应由第三人XXX另行主张权利。赤峰XX公司经工商行政管理部门变更登记为被告赤峰XX公司，被告赤峰XX公司依法应承继赤峰XX公司的权利义务。综上，原告XX要求确认赤峰市松山区小桥路北XX房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。被告赤峰XX公司既不派员出庭亦未答辩，应视为其放弃对原告XX主张事实的抗辩。依照《XX华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《XX华人民共和国民法通则》第五条，《XX华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《XX华人民共和国合同法》第四十四条、第七十六条、第一百三十三条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下：

位于赤峰市松山区小桥路北XX的房屋归原告XX所有。

案件受理费100元，公告费200元，由被告赤峰XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市XX级人民法院。

审　判　长　　XXX

代理审判员　　XX

人民陪审员　　XXX

二〇一四年十一月二十一日

书　记　员　　XX